Società Immobiliari e Fondi ad Apporto – due strumenti diversi per valorizzare il patrimonio immobiliare

Gruppo di lavoro:
Maria Isabella Mastrofini, promotrice del Quaderno e coordinatore del gruppo di lavoro (Socio Aiaf, Consigliere Referente dei rapporti con soci e sviluppo attività Roma e Centro Sud) Poste Italiane – Finance Development, Dirigente Responsabile Analisi, Roma
Andrea Nattino promotore del Quaderno (Socio Aiaf, Consigliere Referente dei rapporti con soci e sviluppo attività Roma e Centro Sud) Banca Finnat Euramerica – Responsabile Private Banking, Roma

Partecipanti
Mirko Annibali, (Socio Aiaf) Avvocato tributarista – Tax Partner Studio Legale Delli Santi & Partners, Roma
Dominique Giannelli (Socio Aiaf, Referente dei rapporti con soci e sviluppo attività Roma e Centro Sud) Investire Immobiliare SGR S.p.A (Gruppo Banca Finnat Euramerica) – Responsabile Analisi Finanziarie e Risk Management, Roma 

INTRODUZIONE
di Maria Isabella Mastrofini

La mission del quaderno è quella di elencare le diverse scelte strategiche perseguibili da un operatore economico, sia esso soggetto pubblico e/o privato, titolare di un ingente patrimonio immobiliare e che intenda raggiungere alcuni obiettivi, che di seguito elenchiamo sommariamente:

• a valorizzazione corrente del proprio patrimonio immobiliare, con evidenziazione delle eventuali plusvalenze rispetto ai valori di carico “storici” e comunque, con possibilità di offrire ai propri azionisti “un valore di riferimento reale” rispetto ad una “stima” riveniente da “perizia” riferita ai singoli beni immobili;
• La ottimizzazione della gestione del portafoglio immobiliare prescelto, e riferibile ad una più dinamica ed efficiente gestione avente per obiettivo il miglioramento della redditività ordinaria (locazione), straordinaria (dismissione) e dell’impatto fiscale;
• Il miglioramento degli indicatori di struttura patrimoniale e finanziaria del Gruppo grazie all’utilizzo dell’effetto leva;
• La possibilità di raccolta di nuove risorse finanziarie riveniente da nuovi soggetti sottoscrittori raggiungibile attraverso successive emissioni azionarie/obbligazionarie, ed effettuabile al fine di cogliere nuove opportunità d’investimento caratteristico ed in linea con le aspettative del mercato.

In tale contesto la “procedura ideale” non potrà essere univoca ma direttamente proporzionale alla combinazione di una serie di variabili, quali la natura giuridica del soggetto economico interessato piuttosto che le aspettative e la personalità degli azionisti di maggioranza, che definendo gli obiettivi del progetto di fattibilità ne individuano anche lo strumento e/o il veicolo costituibile ad hoc dalla finanza immobiliare. A tal proposito quindi citiamo a titolo esemplificativo ma non esaustivo, le possibili alternative che il soggetto economico titolare (sia esso pubblico e/o privato) analizzerà e applicherà per raggiungere il proprio obiettivo:

• il trasferimento delle attività immobiliari prescelte ad una nuova società immobiliare, deputata alla detenzione e gestione del patrimonio real estate del Gruppo. L’azionista di riferimento della new.co avrà inoltre la possibilità di quotare successivamente la società immobiliare (attraverso la normale procedura di offerta pubblica di vendita) e/o, se ne sussistono i requisiti, trasformarla in una SIIQ (Società di Investimento Immobiliare Quotata). In questo ultimo caso non dovrebbe detenere più del 51% delle quote della società, ma beneficerebbe di notevoli vantaggi fiscali;
• la istituzione di un fondo immobiliare ad apporto promosso e gestito da una Società di Gestione del Risparmio che, attraverso un Regolamento approvato nei termini imposti dalla Banca d’Italia, ne curerà le attività operative. La SGR potrà essere un soggetto economico interno o esterno al Gruppo di riferimento e selezionato su gara o in beauty contest.

Per quanto concerne le diverse opzioni sopra descritte evidenziamo che la scelta effettuabile dipenderà anche da una serie di presupposti economico/strategici peculiari dei singoli prodotti e che evidenziamo, parzialmente, per poi affrontarli più in particolare nello svolgimento del quaderno:

il fondo immobiliare ad apporto non ha personalità giuridica e dovrà essere gestito da una Società (SGR), avente per oggetto la gestione collettiva del risparmio;

• le Società immobiliari, con propria ed autonoma personalità giuridica, hanno la gestione diretta del patrimonio, pertanto le decisioni assunte dal management interno impatteranno direttamente sul bilancio d’esercizio;
• le SIIQ sono società deputate ad un’attività prevalente di locazione e quindi non si prestano a compiere operazioni di sviluppo immobiliare come l’acquisto di un’area edificabile e/o la successiva realizzazione di un progetto;
• i fondi immobiliari ad apporto hanno una vita limitata ovvero la “scadenza” del prodotto (assimilabile ad un prodotto finanziario di natura mobiliare) è definita dal Regolamento del fondo ed individua il limite temporale entro il quale tutti gli immobili dovranno essere ceduti, mentre la Società Immobiliare e/o la SIIQ non hanno una scadenza definita.