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Fondi Immobiliari
2011
Gruppo di lavoro Aiaf: Impatti della nuova normativa sul comparto dei fondi immobiliari
Socio Responsabile Edoardo Longa, Franco Biscaretti di Ruffia (coordinamento editoriale)
Coordinatore scientifico Emiliano Russo, Chief Legal Officer Head of Legal, Corporate & Regulatory Affairs Beni Stabili Gestioni SpA
Autori: Francesco Assegnati, Partner CBA Studio Legale e Tributario Marina Bello, Cordea Savills SGR pA Alberto Bollea, Accademia SGR SpA Davide Braghini, Partner Studio Gianni, Origoni, Grippo & Partners Roberto Brustia, Partner CBA Studio Legale e Tributario Andrea Cornetti, Fimit SGR Alessandro Corno, Partner DLA Piper Italy Piergiulio Dentice di Accadia, Director of Investment Cordea Savills SGRpA Nicola Franceschini, Market Analysis and Research BNP Paribas REIM SGR pA Dominique Giannelli, Fund Manager Investire Immobiliare SGR SpA – Gruppo Banca Finnat Alessandra Giordano, Asset Management Beni Stabili SpA Edoardo Longa, Assoimmobiliare Stefano Mantella, Senior Associate – DLA Piper Italy Tommaso Martinoli, Affari Societari e Legali Bnp Paribas REIM SGR pA Mario Noera, Presidente AIAF Emiliano Russo, Chief Legal Officer Head of Legal, Corporate & Regulatory Affairs Beni Stabili Gestioni SpA Daniela Sanna, Responsabile Area Analisi First Atlantic RE SGR SpA Gualtiero Tamburini, Presidente Assoimmobiliare e Presidente Federimmobiliare
Introduzione
Nel corso dell’ultimo decennio i fondi immobiliari in Italia si sono rapidamente diffusi ed hanno raggiunto una dimensione ragguardevole, che colloca il comparto al quarto posto in Europa per patrimonio gestito (dopo Germania, Olanda e Gran Bretagna). A fine 2009, il patrimonio netto raccolto dai fondi immobiliari risultava oltre 5 volte maggiore di quello del 2003 (24,6 miliardi contro 4,4) e l’attivo immobiliare da essi complessivamente gestito era addirittura di dieci volte superiore (37,6 miliardi contro 3,7).
La crescita è stata particolarmente intensa a partire soprattutto dal 2005 e non sembra neppure avere sofferto l’impatto della recente crisi finanziaria. Nel corso del periodo 2007-08, a fronte del vistoso ridimensionamento di altri strumenti di risparmio gestito mobiliare, i fondi immobiliari hanno invece continuato a crescere significativamente: tra il 2005 ed il 2009, infatti, il patrimonio netto complessivo dei fondi comuni di diritto italiano si è ridotto di quasi 170 miliardi di Euro, quello dei fondi immobiliari si è addirittura mosso in controtendenza, crescendo di 12,7 miliardi.
L’evoluzione estremamente favorevole dei fondi immobiliari in Italia è stata accompagnata e favorita da una continua ed intensa azione di innovazione legislativa e regolamentare che ne ha via via precisato gli ambiti di vantaggio fiscale ed ne ha nel contempo ampliato e perfezionato le possibilità operative.
Dal punto di vista fiscale, ai fondi immobiliari sono stati attribuiti nel tempo importanti innovazioni fiscali (fondi sono esenti da IRES e IRAP ed i proventi distribuiti agli investitori sono stati soggetti fino al 2008 ad una ritenuta del 12,5% assimilabile al trattamento delle altre forme di risparmio gestito, aliquota successivamente elevata al 20%). Dal punto di vista regolamentare, a partire dal 1994 (anno in cui con la Legge 86/1994 li ha istituiti) e soprattutto dal 1999 (quando con il DM 228/1999, e successivamente con il Regolamento Banca d’Italia del 14.04.2005, le caratteristiche e l’attività dei fondi sono state compiutamente tipizzate), la normativa è andata molto ampliando la flessibilità normativa dei fondi (i fondi “riservati” possono, ad esempio, anche adottare regolamenti che derogano da vincoli di legge e da prescrizioni prudenziali di Banca d’Italia).
Dal punto di vista operativo, a partire dal 2003, è stata estesa anche agli operatori privati la possibilità – precedentemente consentita solo ad Enti pubblici – di costituire fondi mediante conferimento (“apporto”) di immobili o diritti reali immobiliari e, nello stesso periodo, sono state anche introdotte modalità più flessibili di emissione e rimborso delle quote (fondi “semi-chiusi”). Infine, dal 2006, è stata consentita l’istituzione anche di fondi immobiliari “speculativi”, caratterizzati da maggiori possibilità di “leva” finanziaria, ma non disponibili per il collocamento retail.