Fondi Immobiliari
Quaderno AIAF
n. 110
I Fondi immobiliari
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I Fondi immobiliari

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Argomenti

Fondi Immobiliari

Anno

2002

Gruppo di lavoro
Gottardo Casadei
(Coordinatore) – Senior Manager PriceWaterhouse Coopers GSM; Socio Aiaf
Antonella Biondo – Analista Finanziario Centrosim S.p.A.; esterno
Francesco Capinera – Private banker Banca Finnat Euramerica SpA; esterno
Antonio Gay – Funzionario Pubblica Amministrazione; esterno
Enrico Giustiniani – Area Amministrazione Banca Finnat Euramerica SpA; esterno
Marina Montagna – Chiaravalli, Reali e Associati; esterno
Andrea Musso – Manager Counseling Services Division REAG; esterno
Federico Musso – Analista immobiliare Deutsche Bank Fondimmobiliari SGR SpA; esterno
Raffaella Pistilli – Responsabile Mercato Primario Cofiri Sim Spa; esterno
Paolo Porrati – Area Commerciale e Marketing BNL Fondi Immobiliari SGR.p.A., esterno
Eugenio Romita  – Partner Studio Di Tanno & Associati; esterno
Francesco Simone – Analista valutatore REAG; esterno
Umberto Soprani – Direttore della Divisione Immobiliare UniCredit Fondi SGRpA; esterno

INTRODUZIONE
di Gottardo Casadei

Il processo di finanziarizzazione dell’economia che nel corso dell’ultimo decennio ha caratterizzato il sistema economico e finanziario italiano rappresenta una vera rivoluzione copernicana che ha rinnovato le strutture e l’operatività dei mercati finanziari.

Le nuove regole del gioco, più chiare e certe, che si sono via via delineate e l’interesse ai mercati di una classe di risparmiatori investitori più attenta e consapevole spingono gli operatori verso la ricerca di soluzioni innovative, caratterizzate da buone performance di redditività abbinate a sicurezza e solidità dell’investimento.

In un siffatto contesto, l’investimento immobiliare assume un ruolo rilevante all’interno delle politiche di ricomposizione di portafoglio, tanto più alla luce dei drammatici avvenimenti dell’autunno 2001 che dimostrano quanto deleteri possano essere i riflessi della volatilità dei mercati mobiliari. La Legge 86/1994, istitutiva dei Fondi Comuni di Investimento Immobiliari, ben si inquadra all’interno del nuovo scenario operativo poiché accoglie le richieste di diversificazione e di tutela del risparmio da parte degli operatori ed introduce anche in Italia, così come già avviene con successo in altri Paesi, la possibilità di investire in un prodotto finanziario indirizzato, in misura esclusiva o prevalente, verso investimenti di tipo real estate.

Il Fondo Immobiliare rappresenta dunque un canale privilegiato per l’ingresso nel mercato immobiliare attraverso uno strumento gestito professionalmente che minimizza i rischi e gli adempimenti amministrativi e mira, nel contempo, a ritorni di redditività (almeno negli obiettivi di rendimento dichiarati) ai più alti livelli del mercato.

A pochi anni di distanza dall’iniziativa legislativa, la realtà italiana sconta, tuttavia, una tradizione sostanzialmente recente all’approfondimento dei temi di finanza immobiliare ed una scarsa disponibilità di dati su base storica relativamente ai Fondi Immobiliari già emessi.

Il presente lavoro nasce, per l’appunto, con l’intendimento di costituire una bussola per quanti, operatori, analisti o esperti del settore, debbano confrontarsi con il mercato immobiliare e finanziario in genere.
Il tentativo è quello offrire uno strumento professionale idoneo a rappresentare tematiche di regola poco sviluppate nelle tradizionali pubblicazioni generalistiche, privilegiando aspetti tecnici specialistici di particolare evidenza (quali la valutazione immobiliare, l’analisi delle performance, i confronti internazionali, ecc.), pur senza tralasciare una visione globale ed omogenea degli argomenti, visione di cui le analisi finanziarie di specie sono spesso carenti.

Tanta strada è tuttavia ancora da percorrere.
I fondi di conferimento pubblico, in particolare, presentano un potenziale di sviluppo notevole giacché dal 1994 – anno della mia partecipazione ai lavori della Commissione per la costituzione dei fondi immobiliari pubblici istituita presso l’allora Ministero del Tesoro – ad oggi, un solo Fondo risulta costituito.

La storia, seppur breve, dei fondi immobiliari italiani rivela inequivocabilmente i segni di un settore finanziario in rapida espansione, capace di veicolare l’interesse di un vasto gruppo di investitori e che potrà essere ulteriormente allargato, in linea con quanto avviene nei mercati finanziari americani in funzione della realizzazione delle seguenti principali condizioni:

  • rafforzamento della trasparenza del mercato immobiliare, processo che necessariamente richiede il coinvolgimento di tutti gli operatori del settore (costruttori, agenti intermediari, fondi, società immobiliari, ecc.);
  • evoluzione finanziaria del prodotto, analogamente a quanto avvenuto negli Stati Uniti dove i REIT (Real Estate Investment Trust) si sono diversificati per settore, per area geografica di investimento e per modalità di costituzione (Up Reit, Down Reit);
  • formazione sia universitaria che postuniversitaria dei professionisti del real estate;
  • promozione commerciale specializzata ed incisiva del prodotto finanziario rappresentativo del mattone.

Allo stato attuale, 13 risultano essere i Fondi Immobiliari collocati in Italia con una raccolta di 2.800 milioni di Euro, ma le prospettive, con il superamento di alcune incertezze interpretative sulla rinnovata legislazione ed la conclusione del “rodaggio” da parte dei primi Fondi emessi, appaiono incoraggianti.

I Fondi Immobiliari Italiani si preparano dunque con dinamismo e maturità alle sfide del prossimo futuro ed il sedimentarsi dell’esperienza, unitamente allo sviluppo di una cultura professionale specifica, possono rappresentare le chiavi del successo dell’iniziativa italiana.

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