Fondi immobiliari, REITs e SIIC: evoluzioni parallele

Real Estate Investment Trusts e Sociétés d’Investissement Immobiliers Cotées

Gruppo di lavoro Aiaf
Promotori
Andrea Nattino, (Socio AIAF, Consigliere Referente dei rapporti con soci e sviluppo attività Roma e Centro Sud) Banca Finnat Euramerica – Responsabile Private Banking, Roma
Maria Isabella Mastrofini, Coodinatore del Gruppo di Lavoro (Socio AIAF, Consigliere Referente dei rapporti con soci e sviluppo attività Roma e Centro Sud) Poste Italiane S.p.A. – Divisione BancoPosta, Responsabile Equity Capital Markets, Roma
Silvia Di Rosa, (Socio AIAF) Beni Stabili S.p.A.– Responsabile Investor Relations, Roma Partecipanti
Mirko Annibali, Avvocato tributarista Comitato Iniziative Normative di Assoimmobiliare, Partner Studio Legale Delli Santi & Partners – Tax Department, Roma
Daniele Castelnuovo, (Socio AIAF) Economista, Milano Massimo Di Gregorio Beni Stabili Gestioni S.p.A. SGR – Responsabile Controllo di Gestione, Roma
Massimo Diotallevi, (Socio Aiaf) Banca Finnat Euramerica – Area Advisory, Roma
Dominique Giannelli, (Socio Aiaf) Investire Immobiliare SGR S.p.A. – Responsabile Analisi Finanziarie e Risk Management, Roma
Alessandra Giordano, (Socio Aiaf) Beni Stabili S.p.A. – Investor Relations, Roma
Edoardo Longa, Direttore Assoimmobiliare, Roma
Angela Monti, (Socio Aiaf) Avvocato tributarista – Studio Tributario Monti, Milano
Alfonso Natale, (Socio Aiaf) Financial Analyst Ambrosetti Stern Stewart Italia, Milano Celeste Soldo Poste Italiane S.p.A. Divisione BancoPosta, Equity Capital Markets, Roma
Bianca Laura Volterra, (Socio Aiaf) Già Funzionario Consob – Analista Finanziario, Roma

INTRODUZIONE GENERALE
di Maria Isabella Mastrofini

I Fondi Comuni di Investimento Immobiliari hanno suscitato e continuano a suscitare un notevole interesse nel pubblico italiano, come si evince dall’incremento di raccolta che aumenta anno dopo anno, sia in termini di volumi assoluti che in termini di numero delle SGR preposte alla gestione degli strumenti specifici.

L’evoluzione storica che ha registrato il prodotto finanziario analizzato si è materializzata, in questo ultimo quinquennio, in una flessibilità normativa che riesce a differenziare i Fondi Immobiliari sia per tipologia di raccolta, ovvero se indirizzata al pubblico retail oppure agli Investitori Istituzionali, che per modalità di acquisizione degli immobili da parte del Fondo, ovvero “acquisti” che possono articolarsi da un conferimento in blocco da parte di un ente apportante (pubblico o privato) alla ricerca libera del singolo cespite sul mercato da parte del gestore delegato. Parallelamente a tale linea di sviluppo in altri paesi (USA, Olanda, Belgio, Hong Kong, Giappone, etc.) il ventaglio dei prodotti a contenuto immobiliare si è orientato anche verso lo sviluppo di società quotate a contenuto esclusivamente immobiliare maggiormente conosciute con il nome di REITs e SIIC.

Lo strumento ancora non è stato offerto nel nostro Paese ma riteniamo che un immediato futuro di globalizzazione non possa ignorare l’esistenza di tale interesse anche sul nostro mercato e pertanto cercheremo di approfondirne le opportunità. In tale contesto, il nostro Gruppo di Lavoro ha svolto la ricerca allegata con l’obiettivo di:

• inquadrare il settore dei Fondi Immobiliari in Italia, con evidenziazione delle caratteristiche normative dei singoli prodotti offerti alla clientela di risparmiatori (retail ed istituzionali) con riferimento al contesto competitivo;
• analizzare i rischi e le opportunità degli strumenti e del segmento merceologico in questione (riferimento alla prassi valutativa utilizzata per il settore, differenza tra NAV e quotazione di mercato);
• esaminare l’evoluzione dello strumento di investimento nei REITs e nelle SIIC, con evidenza delle diverse velocità di sviluppo esistenti tra gli Stati Uniti e l’Europa;
• realizzare un confronto tra Fondi immobiliari Italiani e REITs e SIIC, analizzandone le opportunità, anche attraverso un confronto con le diverse esperienze a livello internazionale.